Um ein bestimmtes Gebiet zu entwickeln, reicht ein Gestaltungsplan allein oft nicht aus. Sind Landumlegungen nötig oder ist Land zu sichern, ist der Gestaltungsplan ein unzureichendes Planungsinstrument. Dasselbe gilt, wenn im privaten Gestaltungsplanverfahren kein einstimmiger Beschluss über die Erschliessungsanlagen zustande kommt. Ein Quartierplan allein stösst dagegen dort an seine Grenzen, wo die Regelbauweise nicht ausreicht, um ein Gebiet sinnvoll zu entwickeln. Diese Probleme lassen sich mit einer Kombination von einem Gestaltungsplan mit einem Quartierplan lösen.

Was ist der Zweck eines Gestaltungsplans?

Mit einem Gestaltungsplan soll eine städtebaulich, architektonisch, wohnhygienisch und landschaftlich optimale Überbauung einer zusammenhängenden Fläche ermöglicht werden. Es ist zulässig, von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abzuweichen. Gestaltungspläne stellen somit für das Gestaltungsplangebiet eine Spezialbauordnung auf.

Gemäss § 83 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1) sind mindestens folgende Merkmale bindend festzulegen:

  • Zahl der Bauten
  • Lage der Bauten (Baubereiche)
  • Äussere Abmessungen der Bauten (z.B. durch Geschosszahlvorschriften, Vorschriften über die Gebäudehöhe und -länge)
  • Nutzungsweise und Zweckbestimmung der Bauten (z. B. durch Nutzungsziffern).

Der Gestaltungsplan kann zusätzlich folgende Punkte regeln:

  • Gestaltungsvorschriften
  • Erschliessung (falls nicht bereits durch Quartierplan geregelt)
  • Gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen (falls nicht bereits durch Quartierplan geregelt)

Bei der Erschliessung geht es um den Bau von Strassen und Wegen sowie um die Versorgung des Gebiets mit Wasser, Energie sowie Abwasserleitungen. Um die Erschliessung im Rahmen eines Gestaltungsplans zu regeln, müssen die betroffenen Grundeigentümer allerdings einen einstimmigen Beschluss fassen. Die Erschliessung muss zudem ohne Landumlegungen auskommen. Ist somit mindestens eine dieser Vorgaben nicht erfüllt, ist parallel ein Quartierplanverfahren durchzuführen.

Gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen dienen einem Bauwerk. Es geht um Anlagen wie Spielplätze, Ruheplätze, Lärmschutzwälle, Fahrzeugabstellplätze oder technische Einrichtungen wie Feuerungs-, Heizungs-, Klima- und Belüftungsanlagen, Aufzüge, Wärmepumpen oder Erdkollektoren.

Was ist der Zweck eines Quartierplans?

Der Quartierplan soll im Gegensatz zum Gestaltungsplan eine Nutzung nach der Regelbauweise in einem bestimmten Gebiet ermöglichen. Durch einen Quartierplan formt man überbaubare Grundstücke, plant die Erschliessung und baut die geplanten Erschliessungsanlagen. Die Grundstücke sollen somit durch einen Quartierplan überhaupt erst überbaubar gemacht werden. Alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets müssen durch den Quartierplan erschlossen werden und an den allenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben (zum Ganzen: § 128 Abs. 1 PBG).

Der Quartierplan stösst also dort an seine Grenzen, wo die Regelbauweise nicht ausreicht, um ein Gebiet sinnvoll zu entwickeln. In diesen Fällen kann eine Kombination von einem Quartierplan mit einem Gestaltungsplan diese Anforderungen erfüllen.

Wann ist eine Kombination von Gestaltungsplan und Quartierplan sinnvoll?

Richtplanung, Nutzungsplanung und Sondernutzungsplanung (insb. ein Gestaltungsplan) bestimmen, wo und was gebaut werden darf. Damit aber der Grundeigentümer einen absoluten Anspruch auf eine Baubewilligung hat, muss daraus zuerst baureifes Land werden. Dafür ist für die grosse Mehrzahl der Parzellen noch die Planung der Feinerschliessung mit Hilfe eines Quartierplanverfahrens erforderlich (§ 129 Abs. 1 PBG).

Eine Kombination von Gestaltungsplan und Quartierplan ist in folgenden Fällen sinnvoll:

  • Die Regelbauweise reicht für das zu entwickelnde Gebiet nicht aus. Es sind von der Regelbauweise abweichende bzw. zusätzliche Vorschriften erforderlich.
  • Die Sonderbauweise reicht nicht aus. Es sind Landumlegungen erforderlich, um das Gebiet überbaubar zu machen.
  • Die Erschliessung des Gebiets kommt im privaten Gestaltungsplanverfahren nicht einstimmig zustande.
  • Es muss Land gesichert werden.

Weil der Quartierplan die Überbaubarkeit der Grundstücke sicherstellt, orientiert sich die Kombination der beiden Verfahren am Quartierplanverfahren.

Wann wird über die Kombination von Gestaltungs- und Quartierplan entschieden?

Wann über die Kombination von Gestaltungs- und Quartierplan entschieden wird, hängt davon ab, ob ein öffentlicher oder privater Gestaltungsplan mit einem Quartierplan kombiniert wird. Einen Überblick gibt diese Grafik.

Kombination von öffentlichem Gestaltungsplan und Quartierplan

Über die Kombination von einem Gestaltungsplan mit einem Quartierplan entscheidet bei öffentlichen Gestaltungsplänen der Gemeinderat spätestens nach der Einleitung des Quartierplanverfahrens (§ 129 Abs. 2 PBG).  Gemäss § 25 Abs. 2 der Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978 (QPV; LS 701.13) kann ein solcher Entscheid später nur noch ausnahmsweise getroffen werden. Selbstverständlich ist ein Entscheid über die Kombination zwischen Gestaltungs- und Quartierplan auch in einem zeitlich etwas vorgelagerten Gestaltungsplanverfahren möglich.

Vor diesem Zwischenentscheid kann freiwillig eine orientierende Vorversammlung stattfinden (§ 25 Abs. 3 QPV). Alle Beteiligten müssen in einem solchen Fall durch eingeschriebenen Brief zu dieser Vorversammlung eingeladen werden. Die im Quartierplan beteiligten Personen können an der Vorversammlung ihre Wünsche und Anregungen zur Kombination von Quartier- und Gestaltungsplan in der Vorversammlung anbringen oder innert 30 Tagen nachreichen. Zwischen dieser Vorversammlung und dem Beschluss des Gemeinderats über die Kombination des Quartierplans mit einem öffentlichen Gestaltungsplan müssen also mindestens 30 Tage liegen. Es ist sogar etwas mehr Zeit einzuplanen, damit sich der Gemeinderat mit den Wünschen und Anregungen auseinandersetzen kann (§ 25 lit. a QPV).

Kombination von privatem Gestaltungsplan und Quartierplan

Spätestens an der ersten Quartierplanversammlung ist über eine Kombination eines Quartierplans mit einem privaten Gestaltungsplan zu entscheiden (§ 129 Abs. 2 PBG). Der Entscheid muss grundsätzlich einstimmig erfolgen. In Ausnahmefällen können Gestaltungspläne für allgemeinverbindlich erklärt werden (Zum Ganzen: § 84 Abs. 2 PBG).

Diese Vorgabe gilt selbstverständlich nicht für den superprivaten Quartierplan. Bei diesem regeln die Grundeigentümer die Landumlegung und Erschliessung ihrer Grundstücke auf rein privatrechtlicher Basis. Die Grundeigentümer müssen aber in einem solchen Fall die öffentlich-rechtlichen Vorschriften von Erschliessungsanlagen beachten, wenn sie bauen wollen. Spätestens im Baubewilligungsverfahren zeigt sich, ob die Erschliessung gemäss superprivatem Quartierplan genügt.

Die Kombination der beiden Verfahren erfordert einiges an Verfahrenskoordination. Über die Inkraftsetzung des Quartierplans entscheidet nämlich der Gemeinderat (§ 158 PBG). Der Gestaltungsplan wird dagegen gemäss § 88 PBG durch die Gemeindelegislative – also je nach der Gemeindeordnung durch die Gemeindeversammlung, durch den grossen Gemeinderat oder durch Urnenabstimmung – festgesetzt.

Wann wird der Gestaltungsplan festgesetzt?

Öffentliche Gestaltungspläne werden nach Fertigstellung des bereinigten Entwurfs und vor Festsetzung des Quartierplans erlassen. Weil der Gestaltungsplan vor dessen Festsetzung 60 Tage öffentlich aufliegen muss, müssen bei einer Kombination von Quartier- und Gestaltungsplan zwischen dem bereinigten Entwurf und der Festsetzung des Quartierplans mindestens 60 Tage liegen (§ 7 Abs. 2 PBG).

Wann genau über private Gestaltungspläne entschieden wird, ist gesetzlich nicht geregelt. Wichtig ist aber, dass über den privaten Gestaltungsplan entschieden wird, bevor der Quartierplan öffentlich bekanntgemacht und aufgelegt wird.

Gestaltungs- und Quartierplan sind zwingend gemeinsam öffentlich aufzulegen (§ 33 Abs. 3 QPV). Der Einzelne kann sich nur ein umfassendes Bild über die getroffene Lösung machen, wenn er sowohl die Bauvorschriften als auch die Erschliessung- und Ausstattungssituation und die Landeinteilung kennt.

In beiden Fällen entscheidet je nach Gemeindeordnung die Gemeindeversammlung, der Grosse Gemeinderat oder die Bevölkerung in Form einer Urnenabstimmung über den  Gestaltungsplan (§ 33 Abs. 1 QPV; § 88 PBG). Allerdings genügt die Zustimmung des Gemeinderats, wenn die privaten Gestaltungspläne den für Arealüberbauungen im betreffenden Gebiet geltenden Rahmen nicht überschreiten.

Rekursverfahren

Ein Gestaltungsplan kann nach seiner Festsetzung von jedem Beteiligten und von den besonders betroffenen Nachbarn beim Baurekursgericht innert 30 Tagen mit Rekurs angefochten werden.

Auch gegen den Beschluss des Gemeinderats über die Inkraftsetzung des Quartierplans steht während 30 Tagen der Rekurs ans Baurekursgericht offen. Es ist aber zu beachten, dass diese Fristen nicht vom selben Zeitpunkt an zu laufen beginnen.

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