Suchen Sie einen Standort für Ihre Firma ausserhalb Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses? Dann ist es wichtig, geeignete und zahlbare Flächen zu finden. Dafür kommen nicht nur Räumlichkeiten in der Gewerbezone in Frage. Insbesondere bietet sich ein Standort in der Wohnzone an. In erster Linie sind Wohnzonen für Wohnbauten bestimmt. Dennoch sind Firmen in der Wohnzone gestattet. Die Bau- und Zonenordnung der Standortgemeinde regelt den Umfang dieser Nutzung. Ich zeige Ihnen, wie Sie am besten vorgehen, um zu überprüfen, ob Ihre Firma am gewünschten Standort baurechtlich zulässig ist.

Schritt 1: Ordnen Sie Ihre Firma einer Immissionskategorie zu

Da nicht in allen Wohnzonenarten dieselben Firmenarten zulässig sind, müssen Sie ihre Firma einer der nachfolgenden drei Immissionskategorien zuordnen. Es geht hier um eine lediglich abstrakte Zuordnung zu einer Immissionskategorie. Die effektive Immissionsbelastung muss in Schritt 5 im Detail geprüft werden. Die nachfolgenden Beispiele geben Ihnen die nötigen Anhaltspunkte. Auf der Homepage des Tiefbauamts des Kantons Zürichs finden Sie weitere Beispiele für die verschiedenen Immissionskategorien.

Nichtstörende Betriebe

Nichtstörende Betriebe zeichnen sich durch ein geringes Konfliktpotential aus und haben keinen störenden Einfluss auf ein gesundes und ruhiges Wohnen.

Erstens gelten Büro- oder Dienstleistungsbetriebe grundsätzlich als «nichtstörend». Man spricht auch von den «stillen Gewerben». Darunter fallen insbesondere die freien Berufe. Ein freier Beruf zeichnet sich durch folgende Merkmale aus:

  • Der Beruf wird «persönlich und eigenverantwortlich» ausgeübt. Oft besteht ein Vertrauensverhältnis zwischen dem Kunden und dem Leistungserbringer (Personenbezogenheit).
  • Die Dienstleistung hat oft einen intellektuellen Charakter.
  • Der Leistungserbringer verfügt über eine beruflich hohe Qualifikation.
  • Der Beruf des Leistungserbringers ist reglementiert oder untersteht der Selbstregulierung.

Zu den freien Berufen gehören insbesondere:

  • Ärzte
  • Architekten
  • Anwälte
  • Grafiker
  • Ingenieure
  • Finanzberater
  • Treuhänder
  • Vermögensverwalter

Weitere freie Berufe finden Sie hier auf den Seiten 8 und 9.

Zweitens gehören Quartierversorgungsbetriebe zu den nichtstörenden Betrieben. Diese befriedigen die täglichen Bedürfnisse der Quartierbevölkerung. Beispiele für solche Betriebe sind:

  • Bäckereien
  • Schuhmachereinen
  • Coiffeure
  • Ateliers
  • ärztliche Praxisräume
  • Gaststätten (Café)
  • KITAS

Mässig störende Betriebe

Mässig störende Betriebe verfügen in der Regel über einen recht lebhaften Motorfahrzeugverkehr. Zusätzlich gehen von den Betrieben selber hör- oder riechbare Emissionen aus. Die Betriebe halten sich aber in aller Regel an die üblichen Arbeitszeiten. Beispiele für solche Betriebe sind:

  • übliche Handwerks- und Gewerbebetriebe
  • kleinere industrielle Betriebe
  • Schreinereien
  • Schlossereien
  • Gaststätten (Bar)

Stark störende Betriebe

Stark störende Betriebe zeichnen sich durch einen ungewöhnlich intensiven Fahrzeugverkehr oder ideelle Immissionen aus.

Einen intensiven Fahrzeugverkehr weisen z.B. Einkaufszentren auf.

Als ideelle Immissionen bezeichnet man Zustände oder Nutzungshandlungen, welche das psychische Empfinden des Nachbarn verletzen oder bei ihm psychisches Unbehagen verursachen. Ideelle Immissionen sind dann «stark störend», wenn zwischen der Wohnnutzung und der betrieblichen Nutzung ein erhebliches Konfliktpotential besteht. Die Hürden für eine ideelle Immission sind hoch und müssen im Einzelfall beurteilt werden. Beispiele von stark störenden ideellen Immissionen sind:

  • Massagesalons bei einem Wohnanteil von mindestens 50%
  • Freitodbegleitung

Merken Sie sich die Immissionskategorie, zu der Ihre Firma gehört.

Schritt 2: Bestimmen Sie die Zonenart des Firmenstandorts

Wenn Sie einen Standort für Ihre Firma gefunden haben, sollten Sie als zweites auf dem Zonenplan (Karte) der Standortgemeinde den gewünschten Firmenstandort suchen. Jedes Grundstück ist in einer bestimmten Farbe eingefärbt. Anhand dieser Farbe und der Legende können Sie die Zonenart des gewünschten Firmenstandorts bestimmen. Gewisse Gemeinden stellen auch einen GIS-Browser zur Verfügung, in welchen Sie die Adresse eingeben können. Merken Sie sich die Bezeichnung der Zonenart.

Schritt 3: Ermitteln Sie, ob Ihre Firma in die Wohnzonenart passt

Nehmen Sie die Bauordnung der gewünschten Standortgemeinde (Bauvorschriften) zur Hand. Die Bauordnung enthält insbesondere die Nutzungsvorschriften für die verschiedenen Zonenarten.

Wenn Sie einen nichtstörenden Betrieb (siehe Schritt 1) führen, ist Ihre Firma an Ihrem künftigen Firmenstandort grundsätzlich zonenkonform. Eine Gemeinde kann aber nichtstörende Betriebe in der Wohnzone verbieten. Prüfen Sie also, ob nichtstörende Betriebe in der Zonenart des gewünschten Firmenstandorts (siehe Schritt 2) ausgeschlossen sind. Diese Information finden Sie in der Regel unter dem Titel «Nutzweise» in der Bauordnung. Finden Sie hierzu keinen Hinweis, ist Ihre Firma am gewünschten Firmenstandort zulässig.

Wenn Sie einen mässig störenden Betrieb (siehe Schritt 1) führen, müssen Sie prüfen, ob mässig störende Betriebe in der Zonenart des gewünschten Firmenstandorts (siehe Schritt 2) zulässig sind. Diese Information finden Sie in der Regel unter dem Titel «Nutzweise» in der Bauordnung. Fehlt ein solcher Hinweis, ist Ihr Betrieb am gewünschten Firmenstandort unzulässig.

Wenn Sie einen stark störenden Betrieb (siehe Schritt 1) führen, ist Ihr gewünschter Firmenstandort in der Wohnzone leider nicht möglich.

Schritt 4: Beachten Sie die Wohn- und Gewerbeanteilsvorschriften

Wenn Ihre Prüfung nach Schritt 3 positiv war, sind Sie fast am Ziel. Prüfen Sie deshalb zum Schluss, ob Wohn- oder Gewerbeanteilsvorschriften Ihren Firmenstandort verhindern. Diese Vorschriften bestimmen, welcher Flächenanteil minimal und/oder maximal für die Wohnnutzung oder für die Gewerbenutzung reserviert ist. Die Vorschriften können auch Regelungen über die Lage der jeweiligen Nutzung enthalten.

Wie die Wohn- und Gewerbeanteilsvorschriften festgelegt werden, hängt von der Gemeinde ab. Die Bauordnung der Stadt Zürich gibt beispielsweise den Anteil der Wohnnutzung in Prozent an. Dieser Prozentsatz kann in bestimmten Fällen herabgesetzt werden. Für Kindertagesstätten kann der Wohnanteil sogar auf 0 herabgesetzt werden. Die Gemeinde Affoltern am Albis beschränkt hingegen die gewerbliche, nicht störende Nutzung in der Zone W2a auf die Hälfte der Bruttogeschossfläche.

Bestehen Wohnanteilsvorschriften, müssen Sie als Mieter wissen, wie die übrigen Mieter der Liegenschaft ihre Wohnungen nutzen. Erkundigen Sie sich bei Ihrem künftigen Vermieter darüber und lassen sich dessen Angaben sowie Ihre beabsichtigte Nutzung schriftlich bestätigen.

Schritt 5: Immissionsprüfung im Detail

Zum Schluss ist eine Immissionsprüfung im Einzelfall notwendig. Dies in vor allem bei denjenigen Betrieben von Belang, von denen insbesondere Lärm- oder Schadstoffbelastung ausgehen. Von Büro- oder Dienstleistungsbetrieben gehen in der Regel keine relevanten Immissionen aus.

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© Irene Widmer, Rechtsanwältin